Immobilien: Hier sind Käufer gegenüber Mietern im Vorteil
14.08.2023
Mieten und Immobiliendarlehen reißen immer größere Löcher in den Geldbeutel. Wie hoch aktuell die Einkommensanteile sind, die in einzelnen Regionen durchschnittlich fürs Wohnen aufgebracht werden müssen, zeigt eine Studie.
Die anteiligen Preise für Wohnraum, die Mieter und Käufer im Vergleich zum durchschnittlichen Einkommen zahlen müssen, unterscheiden sich regional deutlich voneinander. Das belegt die Analyse einer Bank.
Seit einiger Zeit veröffentlicht die Postbank, eine Marke der Deutschen Bank AG, den „Wohnatlas“. Es handelt sich dabei um eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die sich mit den ortsüblichen Mieten und Kaufpreisen von Wohnimmobilien befasst. Die Analyse, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht, wurde aktuell im Auftrag des Finanzinstituts von der
Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) erstellt.
Das HWWI hat diesbezüglich unter anderem für die 400 deutschen Landkreise und kreisfreie Städte den Einkommensanteil ermittelt, der durchschnittlich für die Nettokaltmiete oder für die Kreditfinanzierung der Immobilie aufgebracht werden muss. Dieser wurde jeweils auf Basis der durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet.
Einkommensbelastung bei Immobilienkauf auf 24 Prozent gestiegen
Die angenommenen Kriterien für den Fall eines Immobilienkaufs waren eine Kreditaufnahme von 80 Prozent des Preises inklusive Grunderwerbsteuern und zwei Prozent Notargebühren zu einem Zinssatz von 4,6 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,1 Prozent. Nebenkosten wie Maklergebühren oder Sanierung wurden nicht berücksichtigt. Das Ergebnis: Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Kaufmöglichkeiten in vielen Regionen Deutschlands deutlich verschlechtert.
Die Einkommensanteile für den Kauf sind deutschlandweit gestiegen – vor allem in den Metropolen. Haushalte mussten 2022 deutlich höhere Einkommensanteile als 2021 für die Finanzierung aufwenden – vor allem wegen des Zinssprungs von drei Prozentpunkten, nämlich von 1,6 Prozent auf 4,6 Prozent von 2021 auf 2022, berichten die Studienautoren.
Bei einem Annuitätendarlehen lag die Einkommensbelastung 2021 noch bei 16,3 Prozent für den Durchschnittshaushalt über alle Landkreise und kreisfreien Städte hinweg. Im vergangenen Jahr kletterte sie auf 24,0 Prozent. Die Folge: „In vielen Regionen wird es schwer, noch eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushalts-Nettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, wie eine Verantwortliche für das Immobiliengeschäft der Postbank betont.
Oftmals gehen Empfehlungen dahin, nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufzuwenden. Inkludiert sind hier die Nebenkosten. Demgegenüber empfiehlt das genannte Geldinstitut, sich bei der Nettokaltmiete oder den Annuitätenzahlungen eher an einer 25 Prozent-Obergrenze zu orientieren.
Linie vielerorts gerissen
In der Praxis sei es 2022 für Durchschnittshaushalte vielerorts schwierig geworden, diese Linie nicht zu überschreiten, wird berichtet. Fast jeder zweite deutsche Haushalt lebte in einer der 144 Regionen, in denen der Kauf einer 70-Quadratmeterwohnung nur mit mehr als einem Viertel des verfügbaren regionalen Haushaltseinkommens finanzierbar gewesen wäre.
In 80 Regionen waren mehr als 30 Prozent und in 23 Regionen mehr als 40 Prozent aufzuwenden, darunter die „Big Seven“ mit Ausnahme von Stuttgart (39,7 Prozent). Die Landkreise Nordfriesland, Aurich, Garmisch-Partenkirchen sowie Miesbach rissen sogar deutlich die 50-Prozent-Marke.
Trotz Spitzengehältern mussten im vergangenen Jahr in München im Schnitt 61,5 Prozent des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens für die Wohnungsfinanzierung genutzt werden – der höchste Wert unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Dahinter folgten Berlin (56,8 Prozent), Hamburg (51,8 Prozent) und Frankfurt (50,4 Prozent).
Die durchschnittlichen Einkommensbelastungen für Käufer waren auch in Potsdam (47,9 Prozent), Freiburg im Breisgau (45,9 Prozent) und Heidelberg (45,3 Prozent) hoch. Ebenso in Regensburg (43,5 Prozent), Rostock (41,2 Prozent) und Düsseldorf (40,8 Prozent).
München überschreitet Schwelle
Dagegen stagnierte nahezu allerorts die Belastung der durchschnittlichen verfügbaren Haushaltseinkommen durch die Nettokaltmiete. Deutschlandweit lag der Anteil bei 14,2 Prozent. In allen 400 Landkreisen, Kreisen und kreisfreien Städten blieb man unterhalb der 25-Prozent-Schwelle – mit Ausnahmen von München, hier waren es 26,4 Prozent.
Rund 22 Prozent der Haushalte lebten in hochpreisigen Regionen, in denen mehr als 17,5 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushalts-Nettoeinkommens für die Miete ausgegeben wurden. Dazu gehörten 30 Großstädte, sieben Mittelstädte und sieben Landkreise.
Differenz an der Isar am höchsten
In vielen Großstädten zahlten im vergangenen Jahr Immobilienkäufer gegenüber Mietern einen erheblichen Aufschlag. In der bayerischen Landeshauptstadt war der Unterschied zwischen Kauf- und Mietbelastung am größten. 26,4 Prozent für Mieter standen 61,5 Prozent für Käufer gegenüber – das waren 35,1 Prozentpunkte mehr.
In Berlin mussten Käufer 32,7 Prozentpunkte mehr vom monatlichen Haushaltsnettoeinkommen investieren als Mieter, in Hamburg waren es 30,9 Prozentpunkte. In Düsseldorf belief sich der Abstand auf 22,2 Prozentpunkte. In Frankfurt am Main und in Potsdam waren es jeweils 27,1 Prozentpunkte. In Freiburg, Heidelberg, Regensburg und Rostock lag die Differenz noch bei mehr als 21 Prozentpunkten.
Einkommensanteile für Finanzierung oder Nettokaltmiete von Wohnungen in Metropolen Stadt
| Anteil Finanzierung Kauf in Prozent*
| Anteil Miete in Prozent**
| Durchschnittliches Einkommen*** in Euro
|
München
| 61,50
| 26,40
| 62.694
|
Berlin
| 56,80
| 24,10
| 42.096
|
Hamburg
| 51,80
| 20,90
| 51.536
|
Frankfurt am Main
| 50,40
| 23,30
| 53.489
|
Potsdam
| 47,90
| 20,80
| 47.393
|
Freiburg im Breisgau
| 45,90
| 24,30
| 47.752
|
Heidelberg
| 45,30
| 24,10
| 47.217
|
Regensburg
| 43,50
| 21,80
| 46.774
|
Rostock
| 41,20
| 19,60
| 39.541
|
Düsseldorf
| 40,80
| 18,60
| 54.406
|
Ländliche Regionen bieten Käufern Vorteile
Anders stellte sich die Situation in vielen ländlichen Regionen dar, insbesondere in Ostdeutschland. Im Vergleich der Bundesländer lag Sachsen-Anhalt vorne. Hier sparten Mieter nur zwei Prozentpunkte ihres verfügbaren Einkommens gegenüber Wohnungskäufern.
In Thüringen waren es 2,9 Prozentpunkte und in Sachsen 5,2 Prozentpunkte. Eine Ausnahme bildete Mecklenburg-Vorpommern (19,6 Prozentpunkte). In Westdeutschland war der Unterschied im Saarland (fünf Prozentpunkte) am geringsten.
Unter den zehn Regionen mit dem größten Vorteil für Käufer erreichte der Landkreis Mansfeld (2,3 Prozentpunkte) den ersten Platz. Hier sind im Durchschnitt 11,9 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens für Miete, aber nur 9,6 Prozent für die Finanzierung einer gleich großen Eigentumswohnung zu zahlen.
Regionen mit dem größten Vorteil für Wohnungskäufer Landkreis
| Anteil Finanzierung Kauf in Prozent*
| Anteil Miete in Prozent**
| Differenz (in Prozentpunkten)
|
Mansfeld
| 9,6
| 11.9
| minus 2,3
|
Elbe-Elster
| 9,9
| 11,5
| minus 1,6
|
Saale-Orla-Kreis
| 10,2
| 11,8
| minus 1,6
|
Greiz
| 9,4
| 10,5
| minus 1,1
|
Altenburger Land
| 10,3
| 11,4
| minus 1,1
|
Vogtlandkreis
| 9,5
| 10,6
| minus 1,0
|
Sonneberg
| 11,4
| 12,1
| minus 0,8
|
Unstrut-Hainich-Kreis
| 10,8
| 11,5
| minus 0,7
|
Burgenlandkreis
| 10,4
| 11,1
| minus 0,7
|
Salzlandkreis
| 11,1
| 11,7
| minus 0,6
|
Höhere Kosten kein Ausschlusskriterium
Laut Wohnatlas 2022 mussten letztes Jahr in insgesamt 83 Landkreisen und Städten Immobilienkäufer maximal fünf Prozentpunkte mehr ihres Haushalts-Nettoeinkommens für die Finanzierung ausgeben als für die Mietzahlung.
So zahlten beispielsweise Käufer in Salzgitter und Gelsenkirchen einen Aufschlag von 3,4 Prozentpunkten auf die Mietbelastung. In Bremerhaven waren es 4,4 Prozentpunkte und in Herne 4,6 Prozentpunkte. In den Städten Oberhausen, Hagen und Chemnitz betrug der Aufschlag jeweils 4,7 Prozentpunkte.
In den Mittelstädten Dessau-Roßlau, Gera, Suhl und Emden sowie Pirmasens und Hof lagen die Differenzen in der Einkommensbelastung von Mieten zu Wohnen bei höchstens 3,6 Prozentpunkten.
Selbst wenn die Kosten für Kredite mehr Einkommen binden würden als die Miete, sei dies kein Ausschlusskriterium, so die Studienauftraggeber, denn Eigentümer würden im Gegensatz zu Mietern einen Vermögensaufbau betreiben, was in der Regel einen Aufpreis rechtfertigen würde.
Von der Hausfinanzierung …
Egal ob Immobilienkauf oder Miete, die Versicherungswirtschaft bietet diverse Lösungen, um das Hab und Gut bedarfsgerecht abzusichern.
Eine Lebensversicherung kann beispielsweise für einen Hauskäufer doppelt nützlich sein. Zum einen kann man auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren.
Zum anderen kann man mit einer Lebensversicherung den Kredit für den Fall des eigenen Ablebens absichern und so den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell entlasten. Als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung, kann dazu auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abgeschlossen werden.
Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung.
… bis zur Absicherung des Eigentums
Außerdem lässt sich zum Beispiel der Hausrat über eine Hausratversicherung unter anderem gegen die finanziellen Folgen eines Brand-, Sturm-, Einbruch-Diebstahl- oder Leitungswasserschadens absichern.
Hauskäufer können die Immobilie mit einer Wohngebäude-Police gegen Brand-, Blitz-, Sturm- sowie Hagel-Schäden und teils gegen Aufpreis auch gegen Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben und sonstige Naturrisiken versichern.
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