Immobilien: sinkende Nachfrage drückt die Preise
16.10.2023
Das Eigenheim ist nach wie vor für viele ein Traum, aber die Kaufkraft schwindet. Diese Entwicklung beeinflusst die Preisgestaltung der Verkäufer, wenn auch nur ein bisschen.
Die Angebotspreise von Bestandswohnungen gingen im Sommer deutschlandweit um durchschnittlich 1,3 Prozent zurück. Es kommen mehr Objekte auf den Markt, gleichzeitig sinkt die Nachfrage, wie eine Analyse belegt.
Die Angebotspreise für Wohnobjekte sinken weiter. Das betrifft auch die deutschen Metropolen, außer Bremen, hier geht es leicht nach oben. Die Rückgänge sind allerdings deutlich geringer als noch vor einem Jahr.
Wie sich die Angebotspreise für Immobilien in 14 deutschen Großstädten auswirken, untersucht regelmäßig die Immowelt GmbH, die das Immobilien-Webportal Immowelt.de betreibt. Aktuell wurden die Immobilienanzeigen für Eigentumswohnungen in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im dritte Quartal 2023 im genannten Immobilien-Webportal veröffentlicht wurden, ausgewertet.
Zum Preiskompass
Zur besseren Vergleichbarkeit dient eine Standardwohnung als Basis der Auswertung. Die Musterwohnung ist 75 Quadratmeter groß und verfügt über drei Zimmer. Sie liegt im 1. Stock und wurde in den 1990er-Jahren gebaut. Die elfte Ausgabe des Preiskompasses analysiert die Angebotspreise der Bestandsobjekte für das dritte Quartal.
Ergebnis: „Die Lage am Immobilienmarkt bleibt weiter angespannt. Das Zinsniveau ist nach wie vor hoch und die Baukosten steigen weiter“, so die Studienautoren in der Auswertung. Die Experten beschreiben damit die vorherrschende Situation seit Monaten.
Bundesweit Minus von 1,3 Prozent
Zwischen Juli und Oktober sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 1,3 Prozent gesunken. Verglichen mit dem Vorjahr sind die Kaufpreise um 6,4 Prozent zurück gegangen. Zur Preisspitze, die im Mai 2022 erreicht wurde, beträgt der Unterschied sogar minus 9,4 Prozent, wie die Preisanalysen belegen.
Obwohl sich die Marktbedingungen deutlich verschlechtert haben, sind die Preise zwar gesunken, doch der Immobilienmarkt ist nicht zusammengebrochen. Laut den Experten des Studienerstellers passen sich die Immobilienpreise allmählich an das neue Marktumfeld an.
Neben den sinkenden Preisen sei das Angebot an Immobilien, die sich derzeit auf dem Markt befinden, so groß wie lange nicht und habe sich in den vergangenen zwei Jahren rapide vergrößert. Das ist eine Seite der Medaille. Die andere ist, dass die Nachfrage stockt.
Beispiel München: „Nur 250 Neubau-Wohnungen sind im ersten Halbjahr 2023 in München verkauft worden, ein Einbruch von 76 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 1.030 verkauften Neubauwohnungen“, schreibt die Süddeutsche Zeitung und zitiert den Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in seinem Halbjahresbericht.
Niedrige Preisrückgänge in München, Hamburg, Berlin und Frankfurt
In der mit Abstand teuersten Großstadt Deutschlands, in München, gingen die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen drei Monaten um 1,2 Prozent runter. Aktuell werden Wohnobjekte in der bayerischen Landeshauptstadt für durchschnittlich 8.305 Euro pro Quadratmeter angeboten, vor drei Monaten lag der Durchschnittspreis laut Immowelt bei 8.408 Euro.
Ähnlich sieht es in Hamburg aus. Dort sind die Kaufpreise im dritten Quartal um 1,3 Prozent gesunken. Das Preisniveau liegt mit aktuell 6.089 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem von München.
Den gleichen prozentualen Rückgang gibt es auch in Berlin. Dort werden derzeit Quadratmeterpreise von 5.009 Euro aufgerufen. Etwas preiswerter ist Köln, wo sich die Angebotspreise zuletzt beruhigt haben und um ein Prozent auf 4.722 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen sind.
In der Finanzmetropole Frankfurt sinken die Kaufpreise aber nach wie vor vergleichsweise stark: Von Juli bis Oktober dieses Jahres um 2,2 Prozent. Der Quadratmeter einer Bestandswohnung wird aktuell für 5.576 Euro angeboten.
Ausnahmen sind Bremen und Leipzig
Leipzig weist im zurückliegenden Quartal den größten prozentualen Rückgang aller untersuchten Städte auf. Von Juli bis Oktober gingen die Angebotspreise um 3,1 Prozent zurück. Im Vorquartal stiegen sie um 2,3 Prozent. Aktuell kostet der Quadratmeter 2.485 Euro, vor einem Jahr waren es 2.500 Euro.
Die einzige Ausnahme in der Erhebung ist Bremen: Während Bestandswohnungen im Juli noch für 2.907 Euro angeboten wurden, kosten sie im Oktober 2.940 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 1,1 Prozent.
Kaufpreisentwicklung von Bestandswohnungen im dritten Quartal 2023 Stadt
| Kaufpreis* pro Quadratmeter zum 1. Oktober 2023
| Veränderung gegenüber dem 1. Juli 2023
|
Berlin
| 5.009 Euro
| -1,3%
|
Bremen
| 2.940 Euro
| -1,1%
|
Dortmund
| 2.589 Euro
| -2,3%
|
Dresden
| 2.492 Euro
| -0,7%
|
Düsseldorf
| 4.505 Euro
| -1,7%
|
Essen
| 2.622 Euro
| -1,8%
|
Frankfurt
| 5.576 Euro
| -2,2%
|
Hamburg
| 6.089 Euro
| -1,3%
|
Hannover
| 3.285 Euro
| -1,9%
|
Köln
| 4.722 Euro
| -1,0%
|
Leipzig
| 2.485 Euro
| -3,1%
|
München
| 8.305 Euro
| -1,2%
|
Nürnberg
| 3.701 Euro
| -2,1%
|
Stuttgart
| 5.024 Euro
| -1,1%
|
Ein Viertel weniger Abschlüsse 2023
Nach der Vollbremsung im Vorjahr durch die Zinswende könnte es am Immobilienmarkt weiter bergab gehen. Die Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH, ein Beratungs- und Forschungsinstitut für öffentliche und private Bauherrn, erwartet auf der Grundlage der zum Halbjahr registrierten Transaktionen nur noch rund 591.800 Kauffälle.
Das wären knapp ein Viertel weniger Abschlüsse als im bereits schwachen Jahr 2022 und der geringste Wert seit Beginn der gesamtdeutschen Zeitreihe im Jahr 1995, betonen die Experten.
Die Hypothekenzinsen machen nach dem rapiden Anstieg im Jahr 2022 zwar seit einigen Monaten eine Seitwärtsbewegung. Der bisherige eher moderate Kaufpreisrückgang kann den Anstieg der Finanzierungskosten jedoch nicht annähernd kompensieren.
In Bezug auf die Kaufpreise erwarten die Gewos-Experten eine Stabilisierung bis zum Jahresende. Für Selbstnutzer werde der Immobilienerwerb aber immer schwieriger, da die Kosten steigen und die hohe Inflation die Kaufkraft schmälert.
Finanzieren und absichern
Die Versicherungswirtschaft offeriert übrigens nicht nur Lösungen, um das Hab und Gut wie die eigene Immobilie bedarfsgerecht abzusichern. Zu nennen ist hier unter anderem die Wohngebäude-Police. Sie kommt auf, wenn die eigene Wohnimmobilie durch Risiken wie Brand, Blitzeinschlag, Sturm und Hagel beschädigt wurde.
Teils gegen Aufpreis können in der Wohngebäudeversicherung auch Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben und sonstige Naturrisiken mitversichert werden.
Lebensversicherer bieten zudem Finanzierungslösungen an, um eine Immobilie zu kaufen. So kann zum Beispiel eine Lebensversicherung für einen Immobilienkäufer doppelt nützlich sein. Zum einen, um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den Partner und die Kinder finanziell abzusichern.
Zum anderen, um mit einer Lebensversicherung ein Haus zu finanzieren. Versicherer bieten oft entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren, während bei einigen Banken nur eine Laufzeit von bis zu 15 Jahren möglich ist.
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