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Immobilienkauf: Neu oder gebraucht?
In Stuttgart und im bayerischen Miesbach ist die Preisdifferenz zwischen neuen und alten Wohnungen am höchsten. In jeder vierten Region zahlen Käufer im Schnitt 75.000 Euro mehr für gerade gebaute Immobilien. Dies belegt eine Untersuchung, die im Auftrag einer Bank erstellt wurde.
In den meisten deutschen Regionen sind Neubauten erheblich teurer als Bestandsobjekte. Nur für wenige Landstriche, zum Beispiel in beliebten Ferienorten im Norden oder im Süden, gilt das Gegenteil. Die Preisaufschläge für gerade fertigstellte Immobilien sind insbesondere in den Städten enorm, so dass sich eine gebrauchte Eigentumswohnung, trotz Sanierungsbedarf, durchaus lohnen kann.
Zu diesen Ergebnissen kommt die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG in ihrer Studie „Wohnatlas 2022“. Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.
In Stuttgart kosten Neubauten richtig viel Geld
Das HWWI analysierte für die Studie die Immobilienangebote in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Die Ergebnisse im Wohnatlas 2022 geben einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2019 und 2021 fertiggestellt wurden. Als Referenzobjekt dient dem HWWI eine 70-Quadratmeter-Wohnung in unterschiedlichen Preissegmenten, was Ausstattung und Lage betrifft.Offensichtlich ist der finanzielle Unterschied zwischen neuen und alten Objekten in den deutschen Großstädten und ihrem jeweiligen Einzugsgebiet: Im mittleren Preissegment beträgt die Differenz in Stuttgart beispielsweise über 212.000 Euro. In Frankfurt am Main sind es dagegen über 152.000 Euro. Nur in Hamburg liegt die Spanne mit 99.800 knapp unter 100.000 Euro. Auch in München sind es mittleren Bereich nur 111.000 Euro, die die beiden Wohnungstypen preislich trennen.
Zum Vergleich: In jeder vierten Region in Deutschland, abseits der Metropolen, liegt der Aufpreis für einen Neubau im Schnitt gerade mal bei 75.000 Euro, so die Studienautoren. „Die Vorteile eines Neubaus können kleinere Preisaufschläge aufwiegen. Höhere Energieeffizienz und neue Heizanlagen sparen bei den laufenden Kosten bares Geld. Renovierungsmaßnahmen bleiben den Käufern in den ersten Jahren zumeist erspart“, betont Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.
Die Lage bestimmt den Preis – auch von Altbauten
Die Aussage, dass Neubauten teurer sind als Bestandsobjekte, trifft aber nicht immer zu. In einigen wenigen Regionen sind die begehrtesten Lagen schon bebaut und alternativen Baugrund gibt es nicht mehr. Und hier müssen Käufer dann für gebrauchte Wohnungen tiefer in die Tasche greifen. Das gilt für Urlaubsziele an der Nord- und Ostseeküste wie die Inseln Sylt oder Amrum, aber auch historische Städte wie Amberg in Bayern oder Heidelberg in Baden-Württemberg.In Nordfriesland zum Beispiel zahlen Interessenten im mittleren Preissegment im Schnitt 230.000 Euro mehr für eine gebrauchte Immobilie. Im Großraum München, in Sachsen und der Ballungsregion Rheinland mit Düsseldorf und Köln sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die mit Abstand größten Preisunterschiede zeigen sich im oberbayerischen Landkreis Miesbach, der zum Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt gehört.
Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2018 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.300 Euro, in einem Neubau hingegen knapp 12.371 Euro. „Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit in dem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von rund 355.000 Euro“, heißt es dazu im Wohnatlas.
Stadt |
Quadratmeterpreis Bestand |
Quadratmeterpreis Neubau |
Differenz mittleres Preissegment |
Differenz oberes Preissegment |
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*für 70-Quadratmeter-Wohnungen in Euro, mittleres Preissegment (Median) / oberes Preissegment (teuerste 10 Prozent); nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens 20 Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2019-2021) in 2021; Kaufpreise ohne Nebenkosten; Datenquellen: Value AG Marktdatenbank (2022); Berechnungen und Darstellung HWWI |
||||
Stuttgart |
5.139 |
8.176 |
212.559 |
241.966 |
Frankfurt am Main |
6.204 |
8.382 |
152.451 |
233.037 |
Düsseldorf |
4.870 |
6.863 |
139.509 |
182.489 |
Berlin |
5.128 |
7.000 |
131.032 |
180.736 |
Köln |
4.692 |
6.418 |
120.782 |
105.139 |
München |
9.082 |
10.676 |
111.609 |
242.827 |
Hausfinanzierung per Lebensversicherung
Übrigens, die Versicherungswirtschaft bietet nicht nur Lösungen wie die Gebäude- und die Hausratversicherung an, um das Hab und Gut wie die eigene Immobilie und den Hausrat bedarfsgerecht abzusichern. Zudem kann die Hausfinanzierung auch über eine Lebensversicherung erfolgen.Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) erklärt diesbezüglich: „Während die meisten Banken vor allem Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer problemlos auch Kredite mit einer Zinsbindung von 20 oder gar 30 Jahren.“ Dies ist gerade in Zeiten mit noch relativ niedrigen Hypothekenzinsen ein wichtiger Pluspunkt für eine kosteneffiziente Planung.
Mit einer Lebensversicherung lässt sich zudem ein Hypothekenkredit absichern, für den Fall, dass der als versicherte Person eingetragene Hauptverdiener verstirbt, bevor der Kredit zurückgezahlt wurde. Damit schützt man die Hinterbliebenen, da das Haus durch eine solche Absicherung nach dem Tod des Hauptzahlers abbezahlt wäre.