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Immobilienmarkt: Trendwende mit speziellen Tücken

Nach zwölf Boomjahren sinken die Angebotspreise für Wohneigentum erstmals wieder. Ausnahmen sind Berlin und zwei Städte im Ruhrgebiet, wie eine Auswertung eines Immobilienportals verdeutlicht. Trotzdem sind die eigenen vier Wände in deutschen Metropolen nur etwas für Topverdiener. Und selbst auf sie lauert das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung, die sich nicht jeder leisten kann.

In den vergangenen Monaten kam es zu einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt. Erstmals seit zwölf Jahren gingen die Preise für Wohneigentum zurück. Eine Reaktion auf die geänderten Rahmenbedingungen: Aufgrund der hohen Inflation, gestiegenen Baukosten und einem höheren Zinssatz für die Finanzierung sinkt die Nachfrage.

Wie sich diese Faktoren auf die Angebotspreise in 14 deutschen Großstädten auswirken, untersuchte die Immowelt GmbH, die das Immobilien-Webportal Immowelt.de betreibt.

Zur Methodik

Der Bericht basiert auf Immobilienanzeigen, die vom 1. Januar bis 1. April 2023 auf dem genannten Immobilienportal veröffentlicht wurden. Analysiert wurden und anderem die Preise für Eigentumswohnungen in den 14 deutschen Großstädten (mehr als 500.000 Einwohner).

Zur besseren Vergleichbarkeit dient eine Standardwohnung als Basis der Auswertung. Die Musterwohnung ist 75 Quadratmeter groß und verfügt über drei Zimmer. Sie liegt im 1. Stock und wurde in den 1990er-Jahren gebaut.

Ein Ergebnis ist, dass die Preise im Vergleich zum Dezember 2022 bis Ende des ersten Quartals 2023 in vier von 14 Städten gesunken, in sechs Metropolen gleichgeblieben und in vier sogar gestiegen sind.

Angebotspreise stabilisieren sich

Die Autoren der Untersuchung gehen „von einer nachlassenden Dynamik“ auf dem Immobilienmarkt aus. Das belege ein Blick in die jüngere Vergangenheit. Im vierten Quartal 2022 seien die Angebotspreise noch in allen 14 Städten gesunken.

„Zum Teil sind die Preise innerhalb eines Quartals um fünf Prozent eingebrochen. In den vergangenen drei Monaten beträgt der maximale Rückgang dagegen nur noch zwei Prozent“, heißt es in der Studie weiter.

Als mögliche Gründe für das Einpendeln der Kaufpreise nennen die Experten „die gleichzeitige Stabilisierung des Zinsniveaus. Hinzu kommt, dass die Nachfrage im vergangenen Jahr zwar zurückgegangen ist, sich aber inzwischen ebenfalls stabilisiert hat“.

Zusätzlich habe sich die Zahl der Angebote auf dem freien Markt erhöht, während die Konkurrenz deutlich geringer sei als noch zur Niedrigzinsphase.

Ausnahme Berlin: Preise steigen weiter

Im ersten Quartal blieben die Angebotspreise in den Millionenstädten Hamburg, Köln und München fast stabil. Am teuersten ist nach wie vor die bayerische Landeshauptstadt: Bestandswohnungen kosten aktuell 8.778 Euro pro Quadratmeter, vor einem Vierteljahr waren es 8.822 Euro.

Im Jahresvergleich zeige sich in der süddeutschen Metropole allerdings die Wende: Vor einem Jahr lag das Preisniveau laut Immowelt in München noch bei 9.535 Euro und somit acht Prozent höher als heute.

Ähnlich sieht es im Norden aus: In Hamburg müssen Käufer derzeit 6.404 Euro für den Quadratmeter zahlen. In der Hansestadt war die Spitze vor einem Jahr mit 6.785 Euro erreicht, seit 2022 gingen die Preise um sechs Prozent zurück.

In Berlin zeichnet sich ein gegenläufiger Trend ab. Nach einem Plus von zwei Prozent kostet der Quadratmeter in der Hauptstadt aktuell 5.150 Euro und liegt damit auf Vorjahresniveau. Immowelt führt das auf das ungebrochene Interesse vermögender ausländischer Investoren zurück. „Denn das Preisniveau ist für die Größe und Bedeutung der Stadt noch vergleichsweise niedrig“, heißt es dazu.

Kaufpreisentwicklung von Bestandswohnungen im ersten Quartal 2023
Stadt

Kaufpreis* pro Quadratmeter zum 1. April 2023

Veränderung gegenüber dem 1. Januar 2023

Berlin

5.150 Euro

+2%

Bremen

3.081 Euro

-2%

Dortmund

2.776 Euro

+3%

Dresden

2.718 Euro

0%

Düsseldorf

4.779 Euro

-2%

Essen

2.781 Euro

+5%

Frankfurt

5.934 Euro

-1%

Hamburg

6.404 Euro

0%

Hannover

3.562 Euro

0%

Köln

5.123 Euro

0%

Leipzig

2.571 Euro

+1%

München

8.778 Euro

0%

Nürnberg

3.771 Euro

0%

Stuttgart

5.155 Euro

-2%

Im Ruhrgebiet: Schnäppchen möglich

Leichte Korrekturen verzeichneten die angebotenen Wohnobjekte in Frankfurt am Main und in Stuttgart. In der Finanzmetropole gaben die Angebotspreise um ein Prozent nach, in der schwäbischen Landeshauptstadt um zwei Prozent.

Verkäufer müssen sich hier aber keine Sorgen über Wertverluste machen. Aufgrund ihrer Wirtschaftskraft und folglich ihrer hohen Anziehungskraft sind die Preise laut Auswertung nach wie vor hoch. In Frankfurt müssen Käufer derzeit 5.934 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen und in Stuttgart 5.155 Euro.

Gegen den Trend legten dagegen Bestandswohnungen im Ruhrgebiet zu. In Essen verteuert sich Wohneigentum innerhalb eines Vierteljahres um fünf Prozent auf 2.781 Euro, in Dortmund klettern die Angebotspreise um drei Prozent auf 2.776 Euro pro Quadratmeter.

Preiswerter sind Wohnungen nur im Osten Deutschlands. In Leipzig kostet der Quadratmeter aktuell 2.571 Euro (plus ein Prozent) und in Dresden 2.718 Euro (keine Veränderung). Damit ist auch in den ostdeutschen Großstädten der Abwärtstrend fürs erste gestoppt.

Teure Anschluss-Finanzierungen werden zum Risiko

Wer bei Bauzinsen von über vier Prozent in eigene vier Wände investieren will, braucht ein ausreichend hohes monatliches Einkommen und ein Darlehen mit sehr guten Konditionen. Der Anstieg der Bauzinsen macht zudem eine Anschluss-Finanzierung für bereits bestehende Immobilienkredite, die noch in Zeiten einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden und deren Zinsbindung bald abläuft, oft teurer.

Laut Experten ist zwar aktuell eine deutliche Zunahme bei Zwangsversteigerungen noch nicht erkennbar, doch das könnte sich mittelfristig ändern.

Übrigens, lässt sich ein Wohneigentum auch über eine Lebensversicherung finanzieren. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem kalkulierbaren Niveau hält.