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So sind im Schnitt die Wohnungspreise gesunken

Im vergangenen Jahr konnten in rund 63 Prozent der Regionen Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger erworben werden als 2021, wie die Studie eines Finanzinstituts belegt. Im Schnitt lag der Preisrückgang inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent. In den Großstädten fielen die realen Preisrückgänge am kräftigsten aus. Allerdings gab es auch in ländlichen Regionen bisweilen deutliche Preisanpassungen. In einigen Regionen gab es entgegen dem Trend auch Preiserhöhungen.

Die rasante Rallye der vergangenen Jahre ist vorbei. Nominal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland zwar weiterhin leicht – real sinken sie jedoch vielerorts. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse der Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG, veröffentlicht im „Wohnatlas 2023“.

Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für alle 400 kreisfreie Städte, Kreise und Landkreise erstellt.

Mehrheit der Regionen real günstiger

Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr konnten in rund 63 Prozent der Regionen Eigentumswohnungen im Bestand real – also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 6,9 Prozent – günstiger erworben werden als 2021.

Im Schnitt lag der Preisrückgang inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent (2021: plus 14,2 Prozent, 2020: plus 9,6 Prozent).

Nominal, ohne Berücksichtigung der Inflation, verteuerten sich Eigentumswohnungen über alle Kreise und kreisfreien Städte hinweg durchschnittlich um 6,2 Prozent gegenüber 2021.

Korrekturen in den Metropolen am größten

In den Großstädten fielen die realen Preisrückgänge am kräftigsten aus. Für die sogenannten „Big Seven“ reduzierten sich die Verkaufspreise im Schnitt um 4,3 Prozent. Die Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern verloren demgegenüber nur um 1,5 Prozent und die Landkreise sogar nur um 0,1 Prozent.

Allerdings gab es auch in ländlichen Regionen bisweilen deutliche Preisanpassungen. Die Liste mit den größten negativen Veränderungen, in die ausschließlich Regionen mit mindestens 100 Immobilienangeboten aufgenommen wurden, führt der Landkreis Amberg-Sulzbach (minus 23,2 Prozent) an. Es folgen der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (minus 20,5 Prozent) und der Saalekreis (minus 18,4 Prozent).

Das größte Preisplus verzeichnet der Landkreis Bayreuth mit 22,8 Prozent auf einen Quadratmeterpreis von 2.945 Euro. Auch im Ilm-Kreis lag die Preiserhöhung über der 20-Prozent-Marke – hier stieg der Preis auf moderate 1.898,26 Euro pro Quadratmeter.

München weiterhin teuerste Metropole

Bundesweit müssen Kaufinteressierte in München nach wie vor am meisten auf den Tisch legen – obwohl für die bayerische Landeshauptstadt mit minus 6,88 Prozent der größte Preisabfall unter den Metropolen registriert wurde. Die Kosten für Eigentumswohnungen im Bestand lagen 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro pro Quadratmeter.

Hamburg überholte Frankfurt und ist jetzt zweitteuerste Stadt unter den sieben größten deutschen Städten. Der Quadratmeterpreis ging real um 3,87 Prozent auf im Schnitt 6.685 Euro zurück.

Preistrends 2022 in den sieben größten Metropolen
Rang

Stadt

Quadratmeterpreis 2022 in Euro

Quadratmeterpreis 2021 in Euro

Kaufpreisrückgang (real) in Prozent

1

München

9.773,83

9.731,59

6,88

2

Hamburg

6.685,29

6.488,89

3,87

3

Frankfurt am Main

6.654,34

6.586,11

5,86

4

Berlin

5.903,65

5.527,53

0,10

5

Düsseldorf

5.454,56

5.361,27

5,16

6

Stuttgart

5.416,35

5.344,61

5,56

7

Köln

5.118,94

4.897,50

2,38

Nordfriesland auch beim Preis erneut ganz oben

Die Entwicklung für Eigentumswohnungen im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St.-Peter-Ording gehören, kennt weiterhin nur die Richtung aufwärts. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Dies entspricht einem Plus von real 8,24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (2021: plus 14,3 Prozent, 2020: plus 4,8 Prozent).

Einen stärkeren Preisanstieg als die Nummer eins im Ranking der zehn teuersten Landkreise legte indessen der Landkreis Aurich hin, der die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel umfasst. Mit einem Zuwachs von real 17,7 Prozent auf 5.961,92 Euro pro Quadratmeter zog er neu in die „Hitliste“ ein.

Niedrige Kaufpreise in Mitteldeutschland

Herausgefallen ist Bad Tölz-Wolfratshausen, ebenfalls eine Tourismusregion. Die weiteren Vertreter in der Top Ten der teuersten Landkreise liegen ausschließlich im Speckgürtel Münchens oder in Feriengebieten des Alpenvorlandes.

Niedrige Kaufpreise finden Interessierte hingegen in vielen Regionen Mitteldeutschlands sowie in einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen vor, besonders in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen. So kosteten im Landkreis Mansfeld-Südharz, im Vogtlandkreis sowie im Landkreis Greiz Eigentumswohnungen weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter.

Aufholjagd in den Großstädten vorbei

In nahezu allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern stagnieren oder sinken die Preise für Eigentumswohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Ausreißer sind vor allem in Nordrhein-Westfalen zu finden.

Allerdings kommen auch diese Städte nur noch auf einen Preisanstieg von maximal 5,22 Prozent, wie in Herne. Ein Jahr zuvor waren es fast 30 Prozent in der Spitze.

In die Top Ten mit den höchsten realen Teuerungsraten schafften es nur noch Wuppertal und Halle (Saale). Alle übrigen Ansiedlungen, darunter Erfurt, Potsdam, Chemnitz, Bielefeld und Salzgitter, mussten ihre Plätze für Neueinsteiger räumen. Erfurt hatte im Vorjahr noch mit einem Plus von 29,5 Prozent auf dem ersten Platz gelegen, 2022 fiel der Preis hier aber real um minus 8,3 Prozent.

Die stärksten Preissteigerungen 2022 in Großstädten
Rang

Stadt

Quadratmeterpreis in Euro in 2022

Preisanstieg in Prozent im Vergleich zu 2021

1

Herne

1.902,94

5,22

2

Duisburg

2.013,85

3,48

3

Remscheid

2.187,52

1,60

4

Leverkusen

3.256,82

1,24

5

Mainz

4.616,80

1,08

6

Wuppertal

2.249,16

0,82

7

Ingolstadt

4.834,90

0,60

8

Bremerhaven

1.780,58

0,54

9

Halle (Saale)

2.832,96

0,41

10

Oberhausen

1.988,15

0,24

Mit Versicherungen eine Immobilie finanzieren und absichern

Es gibt Versicherungslösungen, die dafür sorgen, dass eine eigene Immobilie bedarfsgerecht abgesichert ist. Zu nennen ist hier insbesondere die Wohngebäude-Police. Versicherbar sind hier Schäden am Haus oder an der Wohnung durch Brand, Blitzeinschlag, Sturm sowie Hagel und, teils gegen Aufpreis, auch gegen Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben und sonstige Naturrisiken.

Versicherer bieten zudem Finanzierungslösungen an, um eine Immobilie zu kaufen. So sind Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren möglich, während bei einigen Banken nur eine Laufzeit von bis zu 15 Jahren realisierbar ist.

Ein weiterer Pluspunkt einer Lebensversicherung: Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen.

Bei einer solchen Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung.